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liuxin077的博客

春有百花秋有月,夏有凉风冬有雪。若无闲事在心头,便是人生好时节。

 
 
 

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物业和业主之间的法律关系  

2014-09-25 11:56:08|  分类: 法律园地 |  标签: |举报 |字号 订阅

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    问:看物业管理条例上说物业和业主之间是一种合同关系,也就是说业主用不用物业是业主自己说了算的??那如果一个小区里大部分居民同意物业进驻,但是有少数的几户居民不同意,这个应该怎么处理??有人说少数服从多数,不过我觉得业主之间从法律上讲少数人没有服从多数人的义务啊,实际操作中能不能物业进小区了,但是这个小区里有的业主和物业签订服务合同,而其它的业主不签,不享有物业服务,也不交物业费呢?

    答:物业和业主是合同关系,这没错。但是合同讲的是签约主体,物业是其中一方,而另一方不是具体的某一个业主,而且全体业主的代表方——业主委员会。

    物业机构的选聘,是业主大会的决议结果。按照《业主大会和业委会指导规则》,业主大会投票表决物业的选聘事宜,超过半数的票数通过,即视为全体业主同意。由业主委员会代表全体业主和业主大会同物业公司签署协议。

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    问:如果物业和业主是合同关系的话,那么物业就是一个纯粹的服务机构了(因为业主应该不会花钱请人来管理自己吧),那么有时候这个物业说你不交物业费我就给你断水断电,这合法吗?

    答:物业公司和业主的确是服务与被服务的关系,而物业停水停电的行为也是《物业管理条例》中命令禁止的。


    问:这个物业和业主既然是合同关系,也就是服务关系,为什么我们这个小区的车位要从物业买呢,应该这个车位本来就是业主的啊,物业只不过是个服务机构,使用车位为什么要交钱呢?

    答:车位费用有两个,一个是车位租金,一个是车位管理费。车位租金一般只有专属车位才能收取,如立体车库、地下车库等。有些专属车库经房管部门备案批准,享有产权,可以作为产权单位出售。但是不管出租还是出售,物业只是一个经手人,真正收取费用的是车位的权属人——通常这个权属人是开发商,物业只是一个代理而已。物业真正收取的费用是车位管理费。这个费用主要用于车位清洁、车辆管理人员费用、设备设施费用(如照明、监控、消防设施等)、公众保险等。


    问:这个物业费交上之后一般可以享受到什么服务呢,为什么有的时候家里电线坏了让物业给修修还要花钱啊?

    答:根据《物业管理条例》,物业的服务对象是社区的公共区域和公共设备设施,如园区绿化保洁、公共设备设施的维护保养、社区秩序维护等。现在的商品房大多是毛坯房,住户入住之后,家里的设备设施大多都是自己装修、安装的,这位部位和设备设施的维修养护不应该由物业来承担,且物业也无力承担。

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    问:物业是服务机构话,像电梯这样的东西坏了,物业有义务给修吗?这个费用是业主出还是物业出啊?

    答:电梯的日常维修和养护都是由物业公司负责的,但是类似的设备设施中修以上的维护,需要动用专项维修基金。


    追问:签约是业主大会签,但这个业主大会是必须成立的吗?要是就有那么几户业主不同意成立这个业主大会怎么办?大会上过半数就视为通过,那么不同意的少数业主也要遵守大会决议吗?法律上有规定吗?《业主大会和业委会指导规则》是法律性质,还是条例性质的?大家必须要遵守它,还是它只是个借鉴?如果物业进驻后,有少数几户对物业不满意,而大部分满意,少数人的利益应怎样保障?

    物业不能停水,要是有人不交物业费怎么办?合同法?

    回答:

    1、《业主大会和业委会指导规则》是具有法律效力的文件,该文件依据《中华人民共和国物权法》而产生,对全国居住小区都有司法效力。

    投票表决也是《物权法》、《物业管理条例》明文阐述的政策。

    2、世界上几乎没有100%让人满意的事情,也是不可为的事情,所以在这种环境下,少数服从多数就成为必须的。全国人大、全国政协的决议也未必是100%通过,国务院报告每年还有不少反对票呢。所以执着于100%的人都满意,万事皆不可为。再者,少数服从多数原则,本来就是民主制度下的一个施政手段,个人利益服从于集体利益,少数人利益服从于大多数人利益。完全以少数人利益为中心,岂不是又要回到封建社会去了?

    3、业主欠物业费,物业可以依据《物业管理条例》、《物权法》等通过司法途径解决,断水停电只能加剧矛盾的激化,于解决问题无丝毫帮助。

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    追问:你上面说的3里面,物业通过司法途径解决的时候,像起诉到法院,应该是起诉业主大会吧,毕竟单个业主和物业没有合同约束吧,那么业主大会再怎么和业主解决呢??但在中国的管理体系中,业主大会不像什么街道委员会之类的行政机关一样,它没强制的权力啊,这个业主大会最多就像个董事会啊?单个业主难道如果除了遵守就只能退出?怎么觉得业主有被qj的感觉啊?

    回答:

    第一,业主大会是全体业主的决策机构。业主大会也等同于全体业主。所以业主大会通过业委会和物业公司签署的物业合同,对全体小区的业主都具有法律效力。单个业主必需遵守业主大会的决议,也就必需履行物业管理合同。不履行合同的业主,违反了物业管理合同的同时,也违反了《物业管理条例》,进而违反《物权法》,当然要承担法律责任。

    另外,如果你把业主大会形容为董事会的话,还有点不准确,业主大会应该是股东大会,业委会才是董事会,而单个业主属于股东,每个业主都有股份。股东大会的决议,从来不会考虑到每一个股东的私人利益,他考虑的是整个股东整体的权益。

    如果你过分强调个人利益,始终认为个人利益高于一切的话,我只能说你现在还无法融入这个社会。



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