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日志

 
 

房屋买卖中“阴阳合同”的法律风险  

2014-01-03 10:58:27|  分类: 法律园地 |  标签: |举报 |字号 订阅

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买卖房屋莫签“阴阳合同”任何一方违约,受害者权益都将难以保障

价值160万元的一套住房,在房主、买主和中介公司的共同“努力”下,房屋主管部门看到的房屋买卖合同上只有60万元。

这正是时下二手房交易中常见的阴阳合同。

去年3月,北京的张先生花70万元买下位于海淀区定慧寺恩济庄46号院的一套90平方米住房。4个月过去后,房价飙升了一倍,他准备以160万的价格出售住房,并委托中介公司代理销售。

正为结婚选购住房的邓先生看中了张先生的这套房,两人很快达成买卖意向。邓先生首付120万,剩余40万申请银行贷款,他还交付了4万余元的中介费、贷款服务费和房屋评估费。唯有一个问题,张先生买房和卖房之间只有短短4个月,按照国家规定,未满两年的普通住房需要交纳房款差额的5.5%作为营业税。对于张先生的这套住房来说,就要交差不多5万元税。

购买一套160万元的房子,还要支出额外的10万元,这令邓先生感到压力太大。于是,在得到张先生的同意后,中介帮助双方做了一份阴阳合同,房屋售价在合同中仅为60万元,比当初张先生买房时还低了10万。

在双方签订合同后短短半个月内,恩济庄46号院的房屋均价再次上升,张先生的房子可以卖到180万了。于是张先生不想卖房子了。他对邓先生说:“小邓,我是害怕将来被追缴税费啊。这是阴阳税,违法的。你没责任,我有责任啊。”于是,张先生诉至法院,要求解除合同。最终法院判张先生胜诉。

邓先生没想到,为了避税签了阴阳合同,最终却“鸡飞蛋打”。

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阴阳合同的法律效力如何

阴阳合同是指在一次交易中同时签订两份不同的合同,其中一份具有虚假性,另一份为真实意思表示。

在二手房交易中,“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格,而“阳合同”则根据使用需要有所不同,一种是虚高的房价合同交给银行,以申请更多按揭贷款;另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户,以便少交税。买卖双方签订“阴阳合同”后,虽然也可能侥幸蒙混过关,但由于这类合同大多都存在未经登记、约定不明甚至只是口头约定等情况,履行过程中很容易出现矛盾。

签订两份不同价格的房屋买卖合同,是阴阳合同的一种方式。还有一种方式,是把房屋买卖价格签低,然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议,以装修补偿款和家具款的名义,补足房屋实际成交价。

除了为逃税而签阴阳合同外,还有极个别人反而多交税。有人因做生意等因素缺钱,遂和朋友签高房屋买卖价格,以从银行获得高额贷款。虽然此举给国家多交了税,但相比起企业贷款的利率及难度,房贷利率还是要低不少。

按照我国《合同法》第52条规定,“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”的合同是无效合同。阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益,属于无效合同。第56条规定,无效的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。司法实践中,如签订的“阴阳合同”仅仅是虚假价格,则该价格条款无效,但不影响其他部分效力,即其他部分仍然有效。

对于一笔交易,法律一方面从保护社会公序良俗的角度来加以限制,另一方面在不违反社会公序良俗的情况下鼓励交易各方按自己的真实意思交易。

所以在此类纠纷中,对阴阳合同效力的认定都是结合案情考量,要么为保护国家、社会公共利益认定合同全部无效,要么为促成交易仅认定避税价格条款无效。

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阴阳合同风险大

阴阳合同不仅使国家税收蒙受损失,而且动摇社会对诚信经营、履约和纳税的信心,扰乱市场经济秩序。实践中,鉴于买卖双方签订阴阳合同的行为严重违反了我国税收管理规定,有关部门查实后,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。

另一方面,二手房阴阳合同对买卖双方都存在着风险。

对于买方来说存在以下风险:

1、真实意思认定的风险。由于价格、付款方式约定不清楚或无法确定为真实意思,则可能导致部分条款(特别是价格条款)不具有约束力,进而导致买卖不能顺利进行。

2、无法取得高额贷款的风险。

3、再售承担高费用的风险。

4、合同不成立的风险。

5、行政处罚和刑事追究的风险。

对于卖方来说存在以下风险:

1、宣告无效的风险。

2、房款不能全额收回的风险。

3、行政处罚和刑事追究的风险。

签订“阴阳合同”的卖方因此可以少缴甚至不缴营业税、个人所得税等税款。一旦被税务机关查出存在偷税行为,则不仅会被追缴税款,还可能被处以罚款。《偷税案件行政处罚标准》第五条第三款规定,账外经营或者利用虚假合同、协议隐瞒应税收入、项目的处以偷税数额1倍以上3倍以下的罚款。在最新修正的《刑法》中,第二百零一条规定,纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报,逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的,处三年以上七年以下有期徒刑,并处罚金。

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中介参与阴阳合同会被行政处罚

法律上要有证据证明中介参与了阴阳合同,才会有责任问题。证据主要指中介在过户价格确认书或补充协议上签字或盖章,或者同时在预约和现售合同上盖章但两份合同差价悬殊。但是,即便有证据证明中介参与阴阳合同,现有民事、刑事法律对于中介这一行为并无明确规定,仅有行业规范和行政性处罚规范,故法院一般不会直接判决中介因协助避税而承担责任,最多是依职权建议有关机关追缴税款和进行行政处罚。同时,行政主管机关和行业协会有权对参与阴阳合同的中介进行行政处罚。

近几年来,为抑制炒房,国家在二手房交易中收取的税费节节攀高,但是总有一些人不甘心缴纳税费,自作聪明想出一些逃税的花招。作为对策,利用签订“阴阳合同”来逃税避税的做法非常普遍。据房管所的工作人员介绍,他们经手的二手房交易中,签订“阴阳合同”的占到半数以上。这些合同主要是在交易价格上做文章,常用的名目有“装修补偿费”、“户口迁移费”、“搬迁费”等。房屋所有权人为达到逃避二手房交易所涉及的营业税等地方税收或骗取银行贷款的目的,在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同,并以假合同到房地产交易登记中心进行交易登记。我省非普通二手住宅(主要以144平米为界,以下为普通住宅)在交易环节所课税负接近交易价格的10%,包括营业税(卖方缴纳,税率为5.55%,转让5年以上住房可免征)、 契税(税率3%,买方缴纳,普通住宅减半)、印花税、手续费等。一套总价50万元的非普通住宅,如果在5年内转让其税费即可高达4.5万元,如果合同总价降低10万元,即可节省税费9000元左右。而在房产管理部门进行登记备案时,除非交易价格明显偏离市场平均价格,有关部门才会考虑重新评估房产价值。

市区的王先生欲通过中介出售一处二手房,在基本谈妥价格后,他和买主张某却对交易中的上万元税费负担问题难以达成一致,最后以 42万元的价格成交一套80平方米的产权房,并签订房屋买卖合同。为少缴税费,双方再次签订一份房屋买卖合同,将买卖价格议定为 30万元,当时王先生有些犹豫:一方面觉得有风险,另一方面又觉得省下几千元的费用很划算,就很快办理房产过户手续,张某缴纳了相关税费。一切手续完备后,张某尚欠12万元房款,王先生多次催讨未果。王先生依据第一份合同的约定,要求张某立即支付剩余房款12万元。而张某主张应依据第二份合同约定的价格。双方为此争执不下。

一套房屋交易,两份合同,而且都有双方的“签字画押”,谁的合同“更”有效力?从《证据法》的意义上讲,应当以备案转让的价格为准,登记备案的行为是一种行政机关的具体行政行为,因此,这种登记备案的证明力要高于一般的证据。此案中,证明房屋的权属转移,最有效的证据就是产权转让的登记。双方的合同本身从法律角度是平等的,但有产权转让登记“支持”的张某的“低价”合同更为有力。如果李某不能拿出相关证据或第三方证据来证明自己持有的合同是交易真实意图的表达,那就只能放弃追讨 12万元的主张。签订“阴阳合同”的当事人一旦发生纠纷要违约或解除合同,如果主张私下订立低价合同的当事人不能证明双方是按实际原价合同履行的,那么从证据的角度,后一份合同因为经过登记备案,证明力要高于高价合同。这样就可能导致买家实际支付了较高房款,但解除合同退回的房款及违约责任的计算都以登记的低价为准。另外,当买受人再一次出售房屋时,核定5.5%营业税及可能出台的20%个人所得税的房价肯定是以登记的低价为准,这就直接导致下一次买卖的税费将按照再次出售价减去低房价的差额计算,税费比例由此增加。

订立“阴阳合同”这种做法会带来不尽的麻烦,而且也会给买卖双方带来不小的风险。

首先,对于想偷、逃税的房产交易当事人来说,这种做法有违法、犯罪的嫌疑。《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定:纳税人采取虚假的纳税申报的手段,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款,处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款。根据《中华人民共和国刑法》的规定,偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上或者因偷税被税务机关给予二次行政处罚又偷税的,就构成偷税罪,有可能被判处拘役甚至有期徒刑的刑罚。

其次,对于购房人来说,二手房交易中不如实申报成交价,将导致购房人以后再转让该房产时的税赋可能大幅增加。

另外,根据《中华人民共和国合同法》的有关规定,在二手房交易中签订“阴阳”两份买卖合同买方如果动了歪脑筋,坚持以合同价为据,剩下的差价不予给付,会引起合同纠纷,,一旦没有保存好相关证据或有相关见证人,而买受人支付房款又不足额,那么整个交易就可能以“便宜”了买受人而告终结。即便卖方保留好相关证据,或者有见证人证明双方的交易实际是以更高的价款来成交的,因为这种交易涉嫌逃税,税务机关同样可以根据相关法律规定,对卖方偷逃营业税或个人所得税的行为进行罚款甚至追究刑事责任。造成交易双方当事人不必要的重大经济损失。

最后提醒大家:买卖房屋不可贪小利,阴阳合同避税风险大!


 

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